Die Abnahme ist im Bauträgerrecht ein Wendepunkt. Mit ihr ändern sich unter anderem Beweislast und Fälligkeit; außerdem beginnt regelmäßig die besondere Verjährung für Mängelansprüche. Umso wichtiger ist, wer das Gemeinschaftseigentum wirksam abgenommen hat.
Der Bundesgerichtshof hat im März 2026 zwei Entscheidungen zu formularmäßigen Abnahmelösungen veröffentlicht. Sie sind für Gemeinschaften mit älteren Bauträgerobjekten besonders relevant.
Das Wichtigste in Kürze
- Erwerber dürfen durch eine Bauträgerklausel nicht unangemessen von ihrer eigenen Prüfung und Abnahme ausgeschlossen werden.
- Eine unwirksame Vertreter- oder Sachverständigenklausel führt nicht automatisch zu einer wirksamen Abnahme.
- Ohne wirksame Abnahme kann die übliche fünfjährige Mängelverjährung nicht in der erwarteten Weise anlaufen.
- Trotzdem sind Verwirkung, lange Verjährungsgrenzen und der konkrete Vertragsstand zu prüfen.
- WEGs sollten alte Unterlagen sichern, bevor sie Ansprüche bewerten.
Welche Klauseln waren problematisch?
In Bauträgerverträgen findet sich teilweise die Regelung, dass das Gemeinschaftseigentum durch bestimmte Vertreter aus dem Kreis der Erwerber oder durch einen Sachverständigen abgenommen wird. Eine solche Organisation kann praktisch sein. Unwirksam wird sie jedoch, wenn der Bauträger sie formularmäßig vorgibt und dem einzelnen Erwerber kein eigenes, angemessenes Prüfungs- und Abnahmerecht verbleibt.
Der Bauträger kann sich dann nicht ohne Weiteres auf die Wirkungen einer Abnahme berufen, die gerade auf seiner unwirksamen Klausel beruht.
Warum ist das für eine WEG relevant?
Mängel am Dach, an der Fassade, Tiefgarage oder Haustechnik werden mitunter erst Jahre später sichtbar. Die erste Frage lautet dann häufig: Sind die Ansprüche bereits verjährt?
Eine belastbare Antwort erfordert mehr als das Datum eines Abnahmeprotokolls. Zu prüfen sind:
- jeder einschlägige Erwerbervertrag,
- die genaue Abnahmeklausel,
- Vollmachten und Bestellungsbeschlüsse,
- Protokolle der Begehungen,
- individuelle Erklärungen einzelner Erwerber,
- spätere Anerkenntnisse oder Nachbesserungen,
- Zeitpunkt und Dokumentation der Mangelkenntnis.
Was hat der BGH nicht entschieden?
Das Urteil bedeutet nicht, dass ein Bauträger auf unbestimmte Zeit jede beliebige Neuerstellung schuldet. Auch bei unwirksamer Abnahme existieren rechtliche Grenzen. Zudem muss die Gemeinschaft darlegen, welcher Mangel vorliegt, welche Leistung vertraglich geschuldet war und welcher Vorschuss oder welche Beseitigung erforderlich ist.
Die lange absolute Grenze ist kein Ersatz für schnelles Handeln. Beweise werden schlechter, Unternehmen können insolvent werden und technische Veränderungen erschweren die Ursachenzuordnung.
Praxisbeispiel: Undichtes Dach nach vielen Jahren
Eine WEG entdeckt wiederkehrende Feuchteschäden. In den Erwerberverträgen steht, dass drei Erwerber das Gemeinschaftseigentum für alle abnehmen. Ein eigenes Abnahmerecht ist nicht erwähnt.
Statt den Fall allein wegen des Alters abzuschreiben, sollte die Gemeinschaft die Wirksamkeit der Klausel, die tatsächlichen Erklärungen und die Mangelhistorie prüfen lassen. Erst danach lässt sich das Prozess- und Kostenrisiko seriös bewerten.
Checkliste für die Unterlagensicherung
- Erwerberverträge möglichst mehrerer Eigentümer zusammentragen.
- Teilungserklärung, Baubeschreibung und Pläne sichern.
- Sämtliche Abnahme- und Übergabeprotokolle chronologisch ordnen.
- Mangelanzeigen, Antworten und Nachbesserungen erfassen.
- Fotos und Gutachten im Originalformat archivieren.
- Verjährungsprüfung nicht durch bloße E-Mail-Einschätzung ersetzen.
- Über Beauftragung von Anwalt und Sachverständigem ordnungsgemäß beschließen.
Fazit
Eine alte Abnahmeakte kann heute noch entscheidend sein. Der BGH stärkt Erwerber dort, wo der Bauträger ihr eigenes Abnahmerecht durch eine einseitige Klausel verdrängt hat. Gemeinschaften sollten daraus weder falsche Sicherheit noch vorschnellen Verzicht ableiten, sondern ihre Vertrags- und Mangelhistorie strukturiert prüfen.