Wer in einer Mehrhausanlage nur eine Wohnung, eine Garage oder eine Gewerbeeinheit besitzt, darf nicht bei jeder Abstimmung automatisch außen vor bleiben. Der Bundesgerichtshof hat mit dem Urteil V ZR 189/24 klargestellt, wie weit objektbezogene Stimmrechtsregelungen reichen können und wo das grundlegende Mitverwaltungsrecht aller Eigentümer beginnt.
Für Verwalter und Versammlungsleiter ist das praktisch wichtig: Eine fehlerhafte Stimmberechtigung kann das Abstimmungsergebnis verändern und einen Beschluss angreifbar machen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Gemeinschaftsordnung kann Stimmrechte objektbezogen ausgestalten.
- Der Umfang einer Beschränkung muss eindeutig sein.
- Grundentscheidungen über die gesamte Gemeinschaft betreffen grundsätzlich alle Eigentümer.
- Vor jeder Versammlung sollte die Stimmrechtsregelung anhand der konkreten Tagesordnung geprüft werden.
- Zweifelsfälle gehören in das Protokoll und bei erheblichem Risiko in eine rechtliche Vorprüfung.
Was war der Kern der BGH-Entscheidung?
In größeren Anlagen werden Kosten und Zuständigkeiten häufig nach Gebäudeteilen getrennt. Dann liegt der Gedanke nahe, auch das Stimmrecht auf den jeweils betroffenen Bereich zu beschränken. Eine solche Gestaltung ist nicht von vornherein unzulässig.
Der BGH betont jedoch, dass das Stimmrecht zu den elementaren Mitgliedschaftsrechten gehört. Eine Einschränkung darf deshalb nicht weiter reichen, als sie eindeutig vereinbart wurde. Vor allem Entscheidungen, die die rechtliche und wirtschaftliche Organisation der gesamten Gemeinschaft betreffen, lassen sich nicht beliebig einem einzelnen Gebäudeteil zuordnen.
Hierzu zählen insbesondere:
- Bestellung und Abberufung der Verwaltung,
- Beschluss über den Wirtschaftsplan,
- Beschluss über Nachschüsse oder Anpassungen aus der Jahresabrechnung,
- grundlegende Regeln der gemeinschaftlichen Verwaltung.
Was bedeutet „objektbezogene Beschränkung“?
Eine Gemeinschaftsordnung kann beispielsweise vorsehen, dass über die Erhaltung eines bestimmten Hauses nur dessen Wohnungseigentümer abstimmen. Das kann in einer Mehrhausanlage sachgerecht sein, wenn Verwaltung und Kosten weitgehend getrennt organisiert sind.
Davon zu unterscheiden ist ein vollständiger Ausschluss bestimmter Eigentümer von Entscheidungen, die das Vermögen und die Handlungsfähigkeit der gesamten Gemeinschaft berühren. Wer Beiträge leisten, für Verbindlichkeiten einstehen oder die Folgen der Verwaltertätigkeit tragen muss, hat grundsätzlich auch ein Interesse an der Mitwirkung.
Wie sollte die Verwaltung eine Abstimmung vorbereiten?
Vor der Einladung sind drei Ebenen zu trennen:
- Gesetzlicher Ausgangspunkt: Welcher Stimmrechtsmaßstab würde ohne Vereinbarung gelten?
- Vereinbarte Abweichung: Was regeln Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung genau?
- Konkreter Beschlussgegenstand: Betrifft er nur einen abgegrenzten Gebäudeteil oder die gesamte Gemeinschaft?
Die Überschrift des Tagesordnungspunkts allein entscheidet das nicht. Bei einer Heizungsreparatur kann beispielsweise nur ein Haus technisch betroffen sein. Wenn die Finanzierung aber über gemeinschaftliche Mittel oder eine alle Eigentümer betreffende Sonderumlage erfolgt, muss die Stimmberechtigung genauer geprüft werden.
Praxisbeispiel: Tiefgarage in einer Mehrhausanlage
Die Gemeinschaftsordnung weist die laufenden Kosten der Tiefgarage ausschließlich den Stellplatzeigentümern zu. Über eine neue Toranlage können deshalb möglicherweise nur diese Eigentümer abstimmen.
Auf der gleichen Versammlung wird über die Bestellung des Verwalters für die gesamte Gemeinschaft entschieden. Ein Ausschluss der Wohnungseigentümer ohne Stellplatz wäre ebenso problematisch wie der Ausschluss der reinen Stellplatzeigentümer: Die Verwaltung handelt für den Verband als Ganzes.
Checkliste für Eigentümerversammlungen
- Gemeinschaftsordnung und spätere Änderungsvereinbarungen vollständig bereithalten.
- Stimmrechtsmaßstab nicht aus früheren Protokollen ungeprüft übernehmen.
- Jeden Tagesordnungspunkt einem Teilobjekt oder der Gesamtgemeinschaft zuordnen.
- Kostenbetroffenheit und Stimmrecht getrennt prüfen.
- Stimmberechtigung vor der Auszählung erläutern.
- Enthaltungen, Stimmverbote und vertretene Stimmen nachvollziehbar dokumentieren.
- Bei ergebnisrelevanten Zweifeln rechtliche Prüfung veranlassen.
Fazit
Objektbezogene Stimmrechtsregelungen können Mehrhausanlagen praktikabel organisieren. Sie sind aber kein Freibrief, einzelne Eigentümer von allen Gemeinschaftsentscheidungen auszuschließen. Für eine rechtssichere Versammlung kommt es auf den genauen Wortlaut der Gemeinschaftsordnung und den konkreten Beschlussgegenstand an.