Eine neue Zentralheizung kostet schnell einen sechsstelligen Betrag. Wird die Summe nicht nach dem bisherigen Flächen- oder Miteigentumsschlüssel, sondern gleichmäßig je Wohnung verteilt, verschiebt sich die Belastung deutlich: Kleine Wohnungen zahlen relativ mehr, große relativ weniger.
Der BGH hat mit V ZR 50/25 klargestellt, dass die gesetzliche Änderungsmöglichkeit bei Kostenverteilungen nicht nur einer sehr groben Willkürkontrolle unterliegt.
Das Wichtigste in Kürze
- Die WEG darf Kostenverteilungen grundsätzlich per Beschluss ändern.
- Der neue Schlüssel braucht einen nachvollziehbaren Bezug zur Maßnahme und ihrer Belastungswirkung.
- Eine erhebliche Benachteiligung kleiner Wohnungen kann ordnungswidrig sein.
- Beschlusskompetenz und Rechtmäßigkeit des konkreten Schlüssels sind zwei verschiedene Fragen.
- Vor der Abstimmung sollten mindestens zwei Verteilungsvarianten mit Beträgen je Einheit vorliegen.
Warum ist der Beschluss trotz Kompetenz angreifbar?
§ 16 Absatz 2 Satz 2 WEG gibt Eigentümern Spielraum. Dieser Spielraum soll sachgerechte Lösungen ermöglichen, etwa nach Nutzung, Verursachung oder einem objektbezogenen Vorteil.
Er erlaubt aber keine beliebige Umverteilung großer Kostenblöcke. Ordnungsmäßige Verwaltung verlangt eine faire Abwägung. Je stärker der neue Schlüssel vom bisherigen Maßstab abweicht und einzelne Eigentümer belastet, desto besser muss der sachliche Grund sein.
Was war am Objektprinzip problematisch?
Bei einer Verteilung „eine Wohnung, ein Anteil“ kostet die Maßnahme für jede Einheit gleich viel. Das kann bei annähernd gleich großen Wohnungen plausibel sein. Bei stark unterschiedlichen Wohnflächen wird die kleine Einheit dagegen pro Quadratmeter deutlich stärker belastet.
Beispiel: Eine Maßnahme kostet 150.000 Euro in einer WEG mit 15 Wohnungen. Nach Einheiten wären es je 10.000 Euro. Eine 45-Quadratmeter-Wohnung trägt damit den gleichen Betrag wie eine 130-Quadratmeter-Wohnung.
Ob diese Gleichbehandlung sachlich gerechtfertigt ist, lässt sich nicht allein mit dem Argument beantworten, jede Wohnung könne beheizt werden.
Welche Maßstäbe kommen infrage?
- Miteigentumsanteile,
- Wohn- oder Nutzfläche,
- Einheitenzahl,
- tatsächliche oder mögliche Nutzung,
- Verursachungs- oder Vorteilsprinzip,
- Kombination mehrerer Maßstäbe.
Die technische Anlage allein bestimmt nicht automatisch den richtigen Schlüssel. Bei Erhaltung, Verbrauch und späterem Betrieb können unterschiedliche Regeln gelten.
So sollte eine Beschlussvorlage aussehen
Eine gute Vorlage zeigt transparent:
- bisheriger Kostenmaßstab,
- vorgeschlagener neuer Maßstab,
- Begründung für die Änderung,
- Euro-Belastung jeder Einheit in beiden Varianten,
- Umgang mit Fördermitteln,
- Anwendungsbereich nur für diese Maßnahme oder auch für Folgekosten.
Eine bloße Aussage wie „gerechter nach Wohnungen“ genügt bei großen Belastungsverschiebungen nicht.
Praxisbeispiel: Kleine Wohnung, hohe Sonderumlage
Eine Eigentümerin mit 50 Quadratmetern sollte nach dem bisherigen Flächenschlüssel 6.000 Euro tragen. Der neue Einheitenschlüssel erhöht ihren Anteil auf 10.000 Euro. Gleichzeitig sinkt der Anteil einer doppelt so großen Wohnung deutlich.
Vor einer Beschlussfassung muss die Gemeinschaft erklären können, warum diese Verschiebung sachgerecht ist. Ohne belastbaren Grund steigt das Anfechtungsrisiko.
Fazit
Mehr Flexibilität bei der Kostenverteilung verlangt mehr Transparenz. Wer einen Schlüssel ändert, sollte die finanziellen Folgen sichtbar machen und sachlich begründen. Gerade bei einer teuren Heizungserneuerung schützt eine nachvollziehbare Vergleichsrechnung die Gemeinschaft vor späterem Streit.