Verwaltung und Neuvermietung werden häufig aus einer Hand angeboten. Dafür sahen manche Verträge neben der laufenden Verwaltungsvergütung eine zusätzliche Provision von ein oder zwei Monatsmieten vor.
Der BGH hat mit I ZR 224/25 klargestellt, dass eine solche Maklerprovision für die Vermittlung selbst verwalteter Wohnräume grundsätzlich ausgeschlossen ist – auch wenn der Eigentümer und nicht der Mieter zahlen soll.
Das Wichtigste in Kürze
- Maßgeblich ist § 2 Absatz 2 WoVermRG.
- Der Verwalter der konkreten Wohnung hat keinen Provisionsanspruch für deren Vermittlung.
- Das Verbot gilt gegenüber Mietern und Vermietern.
- Eine unwirksame Vereinbarung kann Rückforderungsrisiken auslösen.
- Tätigkeitsumfang und Vergütungsmodell sollten getrennt geprüft werden.
Warum greift das Wohnungsvermittlungsgesetz?
Das Gesetz soll Interessenkonflikte und intransparente Vermittlungsvergütungen vermeiden. Wer die Wohnung bereits verwaltet, steht dem Vermieter nicht wie ein unabhängiger Makler gegenüber.
Im entschiedenen Fall verwaltete ein Unternehmen einen größeren Wohnungsbestand und berechnete für Neuvermietungen zusätzlich Provisionen. Der BGH bestätigte, dass für diese Vermittlung kein Entgeltanspruch bestand.
Was ist mit einer normalen Neuvermietungsgebühr?
Entscheidend ist nicht nur die Überschrift auf der Rechnung. Wird eine „Bearbeitungsgebühr“ wirtschaftlich für die Vermittlung oder den Nachweis eines Wohnraummietvertrags verlangt, kann das gesetzliche Verbot weiterhin greifen.
Anders zu prüfen sind echte Verwaltungsleistungen, die bereits Teil eines transparenten Mietverwaltungsvertrags sind. Ob und wie zusätzliche Leistungen separat vergütet werden dürfen, hängt von Inhalt, Abgrenzung und zwingendem Recht ab.
Welche Verträge sollten Eigentümer prüfen?
- Mietverwaltungsvertrag,
- Sondereigentumsverwaltungsvertrag,
- Makler- oder Vermittlungsauftrag,
- Nachträge und Preislisten,
- Rechnungen vergangener Neuvermietungen,
- Vereinbarungen mit verbundenen Unternehmen.
Bei einer Konzern- oder Beteiligungsstruktur kann ebenfalls ein gesetzlich relevanter Interessenkonflikt bestehen.
Praxisbeispiel: Zwei Monatsmieten bei jedem Mieterwechsel
Der Verwaltervertrag sieht eine laufende Pauschale und zusätzlich zwei Nettokaltmieten für jede erfolgreiche Neuvermietung vor. Die Verwaltung betreut die konkrete Wohnung vollständig.
Nach der BGH-Entscheidung ist die Provisionsabrede rechtlich hochriskant. Eigentümer und Verwaltung sollten Ansprüche, Verjährung und eine zulässige künftige Vertragsstruktur fachkundig prüfen lassen, statt die Position nur umzubenennen.
Was bedeutet das für transparente Verwaltung?
Ein sauberes Leistungsmodell trennt:
- laufende Mietverwaltung,
- besondere Verwaltungsleistungen,
- technische oder organisatorische Zusatzaufgaben,
- echte Maklertätigkeit außerhalb eines gesetzlichen Provisionsverbots.
Eigentümer sollten vor Vertragsschluss erkennen können, welche Leistung in der Grundvergütung enthalten ist und welche zusätzliche Vergütung aus welchem Rechtsgrund entsteht.
Checkliste nach dem Urteil
- Verträge nach Vermittlungs- und Neuvermietungspauschalen durchsuchen.
- Prüfen, wer die konkrete Wohnung verwaltet.
- Rechnungen und Zahlungsdaten sichern.
- Rückforderungs- und Verjährungsfragen rechtlich bewerten lassen.
- Künftige Leistungen präzise beschreiben.
- Unzulässige Provision nicht bloß umbenennen.
- Kommunikation gegenüber Eigentümern transparent halten.
Fazit
Das Urteil schafft eine klare Grenze für die Doppelrolle aus Mietverwaltung und Wohnungsvermittlung. Eine Hausverwaltung darf Vermietungsarbeit organisieren, kann dafür aber nicht automatisch eine Maklerprovision verlangen. Entscheidend sind die konkrete Wohnung, die tatsächliche Verwaltungsrolle und eine rechtlich tragfähige Vergütungsstruktur.