Am 9. Juli 2026 beriet der Bundestag erstmals über den Regierungsentwurf zur Änderung des Wohn- und Geschäftsraummietrechts. Ein für private Vermieter wichtiger Punkt: Die Wertgrenze des vereinfachten Modernisierungsverfahrens sollte von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung steigen.
Die Verdopplung reagiert auf gestiegene Baukosten. Sie war an diesem Tag aber noch nicht geltendes Recht.
Das Wichtigste in Kürze
- Geplante Grenze: 20.000 Euro je Wohnung vor Abzug der Pauschale.
- Es handelte sich um einen Gesetzentwurf.
- Bis zum Inkrafttreten galt die bestehende 10.000-Euro-Regel.
- Für bereits angekündigte Maßnahmen waren Übergangsregeln vorgesehen.
- Erhaltungskosten bleiben von Modernisierungskosten zu trennen.
Was ist das vereinfachte Verfahren?
Vermieter können einen Teil bestimmter Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Das normale Verfahren verlangt eine konkrete Abgrenzung der Kosten, die ohnehin für Erhaltungsmaßnahmen angefallen wären.
Im vereinfachten Verfahren wird stattdessen ein gesetzlich bestimmter Anteil der Kosten pauschal als Erhaltungsanteil abgezogen. Das kann die Berechnung erleichtern, ist aber nicht in jedem Fall wirtschaftlich günstiger.
Was genau sah der Entwurf vor?
Nach Drucksache 21/6807 sollte das vereinfachte Verfahren bis zu geltend gemachten Kosten von 20.000 Euro je Wohnung möglich werden. Der maßgebliche Betrag wird vor Abzug der gesetzlichen Pauschale betrachtet.
Wichtig: Die Modernisierungsumlage, Härteeinwände, Kappungsgrenzen und formellen Anforderungen verschwinden dadurch nicht.
Warum ist die Trennung von Erhaltung und Modernisierung wichtig?
Eine neue Heizungsanlage, neue Fenster oder eine Fassadensanierung enthalten häufig beide Anteile:
- Erhaltung: Wiederherstellung des geschuldeten Zustands.
- Modernisierung: nachhaltige Energieeinsparung, Gebrauchswertverbesserung oder andere gesetzlich anerkannte Verbesserung.
Auch im vereinfachten Verfahren sollten Angebote und Rechnungen technisch nachvollziehbar bleiben. Die Pauschale ersetzt keine ordentliche Projekt- und Kostendokumentation.
Praxisbeispiel: Neue Fenster einer Mietwohnung
Auf eine Wohnung entfallen 17.500 Euro der geplanten Maßnahme. Nach dem damaligen geltenden Recht lag der Betrag über der Grenze des vereinfachten Verfahrens. Nach dem Entwurf könnte er künftig innerhalb der 20.000-Euro-Grenze liegen.
Ob das neue Verfahren genutzt werden darf, hängt vom Zeitpunkt der Ankündigung und vom Inkrafttreten samt Übergangsregel ab. Ein Vermieter sollte deshalb nicht allein auf den erwarteten Gesetzesbeschluss vertrauen.
Welche Vorbereitung ist sinnvoll?
- Maßnahmen nach Erhaltung und Modernisierung beschreiben.
- Kosten je Wohnung aufteilen.
- Fördermittel und anrechenbare Zuschüsse erfassen.
- Normales und vereinfachtes Verfahren vergleichen.
- Modernisierungsankündigung rechtlich prüfen.
- Gesetzgebungsstand unmittelbar vor Versand aktualisieren.
- Übergangsregel für bereits angekündigte Maßnahmen beachten.
Fazit
Die geplante 20.000-Euro-Grenze kann kleinere Modernisierungen administrativ vereinfachen. Sie ist aber keine pauschale Erlaubnis, Baukosten auf Mieter umzulegen. Eine belastbare Kostenabgrenzung und die korrekte zeitliche Rechtslage bleiben entscheidend.