Am 28. Januar 2026 setzte der Bundesgerichtshof eine klare Grenze: Ein Mieter kann sich nicht auf § 553 BGB berufen, um aus der Untervermietung seiner Wohnung einen Gewinn zu erzielen.
Das Urteil war für private Vermieter besonders relevant, weil Untervermietungsanfragen häufig berechtigte Gründe haben – etwa einen vorübergehenden Auslandsaufenthalt oder veränderte finanzielle Verhältnisse. Neu geklärt wurde, wo Kostenteilung endet und ein eigenes Geschäftsmodell beginnt.
Das Wichtigste in Kürze
- Eine erlaubnispflichtige Untervermietung sollte nie ungeprüft erfolgen.
- Kostendeckung kann ein berechtigtes Interesse unterstützen.
- Gewinnerzielung ist nach dem BGH kein berechtigtes Interesse.
- Vermieter dürfen Angaben zu Person, Zeitraum und Konditionen verlangen, soweit sie für die Prüfung erforderlich sind.
- Eine überhöhte oder unerlaubte Untervermietung kann eine Abmahnung und Kündigung nach sich ziehen.
- Pauschale Ablehnungen bleiben riskant, wenn tatsächlich ein Anspruch aus § 553 BGB besteht.
Worum ging es im BGH-Fall?
Der Hauptmieter einer Berliner Zweizimmerwohnung zahlte 460 Euro Nettokaltmiete. Während eines Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ohne Erlaubnis an zwei Personen weiter und verlangte insgesamt 962 Euro Nettokaltmiete zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen.
Nach erfolgloser Abmahnung kündigte die Vermieterin ordentlich. Der BGH bestätigte, dass die unerlaubte, gewinnbringende Untervermietung eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung darstellte. Ein Anspruch auf die begehrte Erlaubnis bestand nicht.
Was ist weiterhin ein berechtigtes Interesse?
§ 553 BGB schützt den Mieter, wenn nach Vertragsschluss ein nachvollziehbares Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung einem Dritten zu überlassen. Typische Beispiele können sein:
- finanzielle Entlastung nach veränderten Lebensumständen,
- längere berufliche Abwesenheit,
- Aufnahme einer weiteren Person zur gemeinsamen Haushaltsführung,
- Erhalt der Wohnung während eines vorübergehenden Aufenthalts an anderem Ort.
Der Vermieter darf trotzdem konkrete Informationen verlangen. Er muss beurteilen können, wer einziehen soll, welcher Teil überlassen wird und ob Überbelegung oder andere Unzumutbarkeitsgründe vorliegen.
Wann liegt ein Gewinn vor?
Nicht jede Differenz zwischen Haupt- und Untermiete ist automatisch Gewinn. Berücksichtigt werden können wohnungsbezogene Aufwendungen und gegebenenfalls echte zusätzliche Leistungen. Dazu können je nach Fall Betriebskosten, Möblierung oder nachweisbare Serviceleistungen gehören.
Der Mieter sollte die Kalkulation nachvollziehbar offenlegen. Im BGH-Fall war die Differenz so groß, dass die behaupteten Zusatzleistungen sie nicht erklärten.
Vorgehen für Vermieter
- Antrag auf Untervermietung schriftlich entgegennehmen.
- Person des Untermieters, Zeitraum und überlassene Räume abfragen.
- Höhe und Zusammensetzung der Untermiete nachvollziehen.
- Berechtigtes Interesse und mögliche Unzumutbarkeitsgründe prüfen.
- Mietpreisbremse und Möblierung nicht mit § 553 BGB vermischen, aber zusätzlich beachten.
- Erlaubnis klar befristen oder inhaltlich begrenzen, wenn dies sachlich gerechtfertigt ist.
- Vor Abmahnung oder Kündigung den Einzelfall rechtlich prüfen lassen.
Praxisbeispiel
Eine Mieterin möchte während eines sechsmonatigen Projekteinsatzes ein Zimmer untervermieten. Die anteilige Untermiete deckt Hauptmiete, Nebenkosten und eine nachvollziehbare Nutzung der Möblierung. Das kann ein berechtigtes Interesse sein.
Verlangt sie dagegen für die gesamte Wohnung mehr als das Doppelte ihrer eigenen Aufwendungen und behält den Überschuss, spricht dies nach dem BGH deutlich gegen einen Anspruch auf Erlaubnis.
Fazit
Das Urteil stärkte Vermieter nicht zu einem allgemeinen Untervermietungsverbot. Es schuf vielmehr eine klare Trennlinie: § 553 BGB schützt den Wohnungserhalt und eine angemessene Kostenteilung, nicht die gewerbliche Nutzung eines günstigen Hauptmietvertrags. Entscheidend blieb eine dokumentierte Einzelfallprüfung.