Wer angestellt ist oder eine Rente bezieht und daneben Wohnungen vermietet, hat seit dem 1. September 2026 häufiger Zugang zu einem Lohnsteuerhilfeverein. Die bisherige Grenze von 18.000 Euro jährlichen Einnahmen bei Einzelveranlagung beziehungsweise 36.000 Euro bei Zusammenveranlagung ist entfallen. Damit können auch private Vermieter mit höheren Einnahmen für diese Beratung infrage kommen. Das meldet die Bundesregierung zu den Neuregelungen im September.
Die Änderung erweitert die Auswahl bei der Steuerberatung. Sie führt für sich genommen weder zu einem neuen Freibetrag noch zu einer anderen Besteuerung der Mieteinnahmen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Höhe der Mieteinnahmen ist nicht mehr die bisherige Zugangshürde.
- Weitere Einkünfte und die persönliche Situation bleiben entscheidend.
- Vor einem Wechsel sollten Beratungsumfang, Mitgliedsbeitrag und Zuständigkeit geklärt werden.
- Eigentümer einer vermieteten Wohnung sollten die WEG-Unterlagen nach Kostenarten aufbereiten.
Wer kann die erweiterte Beratung nutzen?
Nach § 4 StBerG muss das Mitglied zunächst eine der begünstigten Einkunftsarten beziehen, beispielsweise Arbeitslohn oder bestimmte Renten. Weitere Einkünfte können hinzukommen. Die Beratung ist grundsätzlich auf Einkommensteuer und deren Zuschlagsteuern begrenzt.
Einkünfte aus Gewerbebetrieb, selbständiger Arbeit oder Land- und Forstwirtschaft sowie umsatzsteuerpflichtige Umsätze schließen die Hilfe grundsätzlich aus. Für bestimmte vollständig steuerfreie Einnahmen enthält das Gesetz Ausnahmen. Deshalb sollte der Verein vor der Übernahme sämtliche Einkunftsarten kennen – auch eine nebenberufliche Tätigkeit oder Besonderheiten bei vermieteten Gewerberäumen.
Ein sinnvolles erstes Gespräch beginnt folglich mit einer vollständigen Übersicht: Welche Einnahmen bestehen, wem gehören die Immobilien und welche Steuerfragen sind offen?
Beispiel: Angestellte mit zwei vermieteten Wohnungen
Ein vereinfachtes Beispiel: Eine allein veranlagte Angestellte erzielt neben ihrem Gehalt jährlich 24.000 Euro Einnahmen aus zwei privat vermieteten Wohnungen. Gewerbliche oder selbständige Einkünfte und umsatzsteuerpflichtige Umsätze bestehen nicht.
Die frühere Betragsgrenze konnte eine Beratung durch den Lohnsteuerhilfeverein verhindern. Seit September scheitert der Zugang nicht mehr allein an den 24.000 Euro. Vor einer Mitgliedschaft sollte die Eigentümerin bestätigen lassen, dass der Verein ihren konkreten Fall übernimmt und die Unterlagen rechtzeitig bearbeiten kann.
Welche Unterlagen sollten Vermieter vorbereiten?
Für die praktische Vorbereitung empfiehlt sich ein eigener Unterlagenordner je Wohnung. Er sollte enthalten:
- Mietvertrag und Änderungen der Miethöhe,
- Aufstellung der tatsächlich erhaltenen Mietzahlungen und Betriebskostenvorauszahlungen,
- Betriebskostenabrechnungen sowie Nachzahlungen und Erstattungen,
- Darlehensunterlagen mit getrennt ausgewiesenen Zinsen und Tilgungen,
- Rechnungen über Reparaturen, Verwaltung und weitere Objektkosten,
- bei neu erworbenen Wohnungen Kaufunterlagen und Angaben zu den Anschaffungskosten,
- bei Wohnungseigentum zusätzlich Jahresabrechnung, Rücklagenentwicklung und Belege zu größeren Maßnahmen.
Die Sammlung bedeutet noch nicht, dass jede Ausgabe sofort abziehbar ist. Der steuerliche Maßstab für Werbungskosten ergibt sich aus § 9 EStG. Für die Beratung ist es hilfreich, Rechnungsdatum, Zahlungsdatum, Wohnung und Anlass eindeutig zuzuordnen.
Hausgeld und Rücklage: Ein bestehender Unterschied bleibt wichtig
Wer eine Eigentumswohnung vermietet, sollte die monatliche Hausgeldzahlung nicht ungeprüft als einen einzigen steuerlichen Aufwand behandeln. Besonders deutlich wird das bei der Erhaltungsrücklage: Die Einzahlung allein berechtigt noch nicht zum Werbungskostenabzug. Der Zusammenhang mit der Vermietung entsteht insoweit erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Das hat der Bundesfinanzhof bereits im Urteil IX R 19/24 vom 14. Januar 2025 bestätigt.
Für den Unterlagenordner heißt das: Rücklagenzuführung und tatsächliche Ausgaben der Gemeinschaft getrennt ausweisen. Werden etwa Dacharbeiten aus angesparten Mitteln bezahlt, benötigt die Beratung Informationen zur Maßnahme und zum auf die Wohnung entfallenden Anteil. Die neue Beratungsregel ändert diese bestehende steuerliche Unterscheidung nicht.
Checkliste vor einem Beratungswechsel
- Sämtliche Einkunftsarten offenlegen, nicht nur die Mieteinnahmen.
- Übernahme des konkreten Falls und Umfang der Betreuung bestätigen lassen.
- Mitgliedsbeitrag, Erreichbarkeit und Erfahrung mit vermietetem Wohnungseigentum vergleichen.
- Offene Erklärungen, Bescheide und Fristen gemeinsam durchgehen.
- Mit einer bisherigen Beratung die Übergabe abstimmen, damit kein Vorgang liegen bleibt.
- Objektunterlagen vollständig und nach Wohnungen geordnet übergeben.
Wer bisher ausschließlich wegen der Einnahmenhöhe abgewiesen wurde, kann seinen Fall jetzt erneut vorstellen. Für Wohnungseigentümer lohnt es sich, diesen Termin gleich mit einer sauberen Aufbereitung der WEG-Abrechnung zu verbinden.