Mit Urteil vom 27. Februar 2026 befasste sich der Bundesgerichtshof mit einem besonders schwierigen WEG-Fall: Das Bauvorhaben war nicht vollständig so fertiggestellt worden, wie es die Teilungsunterlagen vorsahen.
Solche „steckengebliebenen Bauten“ entstehen häufig nach Bauträgerinsolvenz, Projektabbruch oder grundlegenden Planabweichungen. Die zentrale Frage lautet dann: Muss die Gemeinschaft auf eigene Kosten den ursprünglich vorgesehenen Zustand herstellen?
Das Wichtigste in Kürze
- Jeder Eigentümer kann grundsätzlich ordnungsmäßige Verwaltung verlangen.
- Dazu kann die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums gehören.
- Der Aufteilungsplan allein beantwortet nicht jede technische und wirtschaftliche Frage.
- Unverhältnismäßigkeit kann den Herstellungsanspruch begrenzen.
- Ansprüche gegen Bauträger und Pflichten der WEG sind getrennt zu prüfen.
- Ohne Bestandsaufnahme und Kostenschätzung ist ein Beschluss kaum belastbar.
Was bedeutet erstmalige plangerechte Herstellung?
Wohnungseigentum wird auf Grundlage von Teilungserklärung und Aufteilungsplan gebildet. Weicht der tatsächliche Bau davon ab, kann ein Eigentümer grundsätzlich verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum erstmals in einen ordnungsgemäßen, den maßgeblichen Unterlagen entsprechenden Zustand versetzt wird.
Dieser Anspruch ist besonders wichtig, wenn fehlende Bauteile oder Anlagen die Nutzung des Sondereigentums beeinträchtigen. Er bedeutet aber nicht, dass jede zeichnerische Abweichung ohne Rücksicht auf Aufwand und Baufortschritt umgesetzt werden muss.
Welche Grenzen hob der BGH hervor?
Bei einem steckengebliebenen Bau ist die Situation anders als bei einem weitgehend planmäßig fertiggestellten Gebäude mit einzelnen Mängeln. Es kann erhebliche Abweichungen geben, deren nachträgliche Umsetzung tief in vorhandene Gebäudeteile eingreift.
Zu prüfen waren deshalb insbesondere:
- der tatsächlich erreichte Bauzustand,
- die Bedeutung der fehlenden Herstellung für einzelne Eigentümer,
- technische Machbarkeit,
- Kosten im Verhältnis zum Nutzen,
- mögliche Alternativen,
- Zumutbarkeit für die Gemeinschaft.
Warum mussten Bauträgeransprüche getrennt werden?
Die Gemeinschaft kann verpflichtet sein, das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß zu verwalten und notwendige Maßnahmen zu beschließen. Gleichzeitig können Gewährleistungs- oder Schadensersatzansprüche gegen Bauträger, Planer oder Versicherer bestehen.
Eine Finanzierung durch die WEG bedeutet deshalb nicht automatisch, dass externe Verantwortliche entlastet werden. Umgekehrt darf die Gemeinschaft dringende Sicherungs- oder Herstellungsmaßnahmen nicht unbegrenzt aufschieben, nur weil ein Prozess gegen den Bauträger läuft.
Praxisbeispiel
Laut Aufteilungsplan sollte ein gemeinschaftlicher Gebäudeteil bestimmte Zugänge und technische Anlagen erhalten. Der Bauträger stellt den Bau anders fertig und fällt später aus. Ein Eigentümer verlangt die vollständige Umsetzung der ursprünglichen Planung.
Die WEG sollte nicht vorschnell mit „Bauträgermangel“ ablehnen. Sie braucht ein Gutachten zum Ist-Zustand, zu erforderlichen Maßnahmen, Alternativen und Kosten. Danach kann geprüft werden, welcher Herstellungsanspruch besteht und wie Regress gesichert wird.
Vorgehen für die Gemeinschaft
- Alle maßgeblichen Teilungs- und Bauunterlagen sichern.
- Tatsächlichen Bestand neutral dokumentieren.
- Gemeinschafts- und Sondereigentum abgrenzen.
- Nutzungsauswirkungen für betroffene Eigentümer darstellen.
- Herstellungsvarianten und Kosten sachverständig bewerten.
- Verjährung und Anspruchsgegner gesondert prüfen.
- Beschluss über Sofortmaßnahmen, Planung und Anspruchssicherung vorbereiten.
Fazit
Das Urteil gab weder betroffenen Eigentümern noch Gemeinschaften eine einfache Pauschallösung. Es bestätigte die Bedeutung der erstmaligen plangerechten Herstellung, verlangte bei steckengebliebenen Bauten aber eine genaue Abwägung von Planung, Bestand, Nutzen und Kosten. Gute Dokumentation und eine frühe rechtlich-technische Gesamtstrategie waren entscheidend.