Muss für die jährliche Heizkostenablesung noch jemand Ihre Wohnung betreten? Dann sollten Sie prüfen lassen, ob in Ihrem Gebäude eine Umrüstung ansteht. Nicht fernablesbare Geräte müssen grundsätzlich bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, sofern die Heizkostenverordnung auf das Gebäude anwendbar ist und keine gesetzliche Ausnahme greift. Ein erteilter Auftrag allein erfüllt die Vorgabe noch nicht. § 5 HeizkostenV
Für Eigentümer geht es damit um eine konkrete Ausgabe und einen Termin, der näher rückt. Wer jetzt den Gerätebestand, die Angebote und die Zuständigkeiten klärt, kann die Entscheidung vorbereitet treffen.
Welche Wohnungen sind betroffen?
Der typische Fall ist ein Mehrfamilienhaus mit gemeinschaftlicher Heizung oder zentraler Warmwasserversorgung, deren Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Die Heizkostenverordnung gilt auch für Wohnungseigentum. Ob Sie Ihre Wohnung selbst bewohnen oder vermieten, entscheidet deshalb nicht allein über die Pflicht. §§ 1 und 3 HeizkostenV
Zum relevanten Gerätebestand gehören insbesondere Heizkostenverteiler an den Heizkörpern, Wärmezähler und Warmwasserzähler. Fernablesbar bedeutet, dass die Werte ohne Zugang zur einzelnen Wohnung ausgelesen werden können. Eine digitale Anzeige am Gerät reicht dafür nicht aus.
Bereits vorhandene Funkgeräte müssen wegen der Frist 2026 nicht pauschal ausgetauscht werden. Für bestimmte technische Anforderungen an ältere fernablesbare Geräte bestehen längere Übergangsregeln. Außerdem kennt das Gesetz begrenzte Ausnahmen, etwa bei technischer Unmöglichkeit oder unbilliger Härte. § 5 HeizkostenV
Der erste Schritt sollte daher eine schriftliche Bestandsauskunft des Messdienstes sein: Welche Geräte sind vorhanden, welche erfüllen die Anforderungen bereits und wo besteht noch Handlungsbedarf?
Welche Kosten kommen auf Eigentümer zu?
Einen verlässlichen Betrag pro Wohnung gibt es ohne Kenntnis des Gebäudes und der vorhandenen Ausstattung nicht. Entscheidend ist unter anderem, ob Geräte nachgerüstet werden können, vollständig ersetzt werden müssen oder bereits Teil eines laufenden Mietvertrags sind.
Ein Angebot sollte diese Positionen nachvollziehbar ausweisen:
- Einmalige Kosten: Geräte, Ausbau, Montage und Inbetriebnahme.
- Laufende Kosten: Gerätemiete, Ablesung, Abrechnung, Datenübertragung und monatliche Verbrauchsinformationen.
- Vertragsbedingungen: Laufzeit, Preisänderungen, Kündigungsmöglichkeiten und mögliche Zusatzentgelte.
Vergleichen Sie Angebote über denselben Zeitraum und mit demselben Leistungsumfang. Ein günstiger Einstiegspreis kann durch höhere jährliche Entgelte aufgezehrt werden.
Ein vereinfachtes Beispiel: Zwei ansonsten gleichwertige Angebote unterscheiden sich bei einer Gemeinschaft mit zwölf Wohnungen um 360 Euro laufende Kosten im Jahr. Über sechs Jahre ergibt das 2.160 Euro. Bei einer rein rechnerischen Gleichverteilung wären das 180 Euro je Wohnung. Die tatsächliche Verteilung richtet sich nach dem geltenden Kostenmaßstab. Die Zahlen dienen nur der Veranschaulichung und sind keine Marktpreisangabe.
Was können Vermieter an Mieter weitergeben?
Für vermietende Eigentümer ist die Trennung zwischen Anschaffung und laufendem Betrieb besonders wichtig. Die Heizkostenverordnung nennt unter anderem Gerätemiete, Verbrauchserfassung und Verbrauchsinformationen als Betriebskostenpositionen. Daraus folgt jedoch nicht, dass eine einmalige Kauf- und Montagerechnung pauschal über die jährliche Heizkostenabrechnung weitergegeben werden darf. Kostenart und mietvertragliche Grundlage sind jeweils zu prüfen. § 7 Absatz 2 HeizkostenV
Bei einer geplanten Gerätemiete müssen außerdem die gesetzlichen Informations- und Beteiligungsregeln berücksichtigt werden. § 4 Absatz 2 HeizkostenV sieht eine vorherige Kostenmitteilung und ein Widerspruchsrecht der Nutzermehrheit vor; innerhalb einer WEG sind zusätzlich die Besonderheiten des Wohnungseigentumsrechts zu beachten. Diese Prüfung gehört vor die Beauftragung. §§ 3 und 4 HeizkostenV
Nach der Umrüstung müssen auch die Informationen ankommen
Mit der Montage ist die organisatorische Aufgabe noch nicht abgeschlossen. Bei fernablesbarer Ausstattung sind monatliche Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen vorgeschrieben. Dazu gehören der Verbrauch des vergangenen Monats und die gesetzlich vorgesehenen Vergleichswerte. Die jährliche Abrechnung bleibt daneben bestehen. § 6a HeizkostenV
Für Bewohner kann das hilfreich sein: Wer seinen Verbrauch im Jahresverlauf nachvollziehen kann, bemerkt Auffälligkeiten früher und kann ihnen nachgehen.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen muss der Informationsweg bis zum Mieter funktionieren. Klären Sie deshalb mit der Verwaltung und dem Messdienst, wer die Informationen erstellt, wer sie übermittelt und wer fehlende oder fehlerhafte Angaben bearbeitet.
Prüfen Sie nach der Umstellung, ob die erste Monatsinformation tatsächlich ankommt und der richtigen Wohnung zugeordnet ist. Auch für Mieterwechsel sollte ein klarer Ablauf bestehen.
Welche Folgen hat eine versäumte Umstellung?
Wird entgegen der gesetzlichen Pflicht keine fernablesbare Ausstattung installiert, sieht die Heizkostenverordnung ein Kürzungsrecht von drei Prozent des auf den Nutzer entfallenden Kostenanteils vor. Auch fehlende oder unvollständige Informationen nach § 6a können ein Kürzungsrecht begründen. Gemeint ist der betroffene Heiz- beziehungsweise Warmwasserkostenanteil, nicht die gesamte Miete. § 12 Absatz 1 HeizkostenV
Für vermietende Wohnungseigentümer ist dabei ein Unterschied entscheidend: Diese pauschalen Kürzungsrechte gelten ausdrücklich nicht im Verhältnis des einzelnen Eigentümers zur Gemeinschaft. Eine berechtigte Kürzung durch den Mieter lässt sich daher nicht einfach durch eine entsprechende Kürzung des Hausgeldes ausgleichen.
Diese fünf Punkte sollten Sie jetzt klären
Bitten Sie Ihre Verwaltung um einen nachvollziehbaren Stand:
- Gerätebestand: Welche Geräte erfüllen die Anforderungen bereits, welche müssen noch nachgerüstet oder ersetzt werden?
- Gesamtkosten: Liegt ein Angebot vor, das einmalige und laufende Ausgaben vollständig ausweist?
- Entscheidung: Kann die Verwaltung bereits beauftragen oder ist noch ein Beschluss erforderlich? Wie wird die Maßnahme finanziert?
- Termin: Ist die Umsetzung bestätigt, einschließlich notwendiger Wohnungszugänge und möglicher Nachtermine?
- Verbrauchsinformation: Wer stellt sicher, dass Eigentümer und Mieter anschließend ihre monatlichen Informationen erhalten?
Für die Anfrage genügt zunächst eine kurze Nachricht:
Bitte teilen Sie uns mit, ob unser Gebäude die Anforderungen zur Fernablesung bereits erfüllt. Falls noch Handlungsbedarf besteht, benötigen wir eine Übersicht über die betroffenen Geräte, die Gesamtkosten, erforderliche Entscheidungen und den bestätigten Umsetzungstermin.
Damit lässt sich feststellen, ob Ihre Gemeinschaft bereits vorbereitet ist oder noch handeln muss. Für Eigentümer in Sindelfingen, Böblingen und der Region gilt derselbe praktische Maßstab: Der Gerätebestand, die Kosten und der Zeitplan sollten vorliegen, solange noch Raum für eine geordnete Umsetzung bleibt.