Wer jetzt eine Heizung austauschen möchte, sollte Angebote und Beschlussvorlagen aus dem Frühjahr noch einmal prüfen. Die wesentlichen Neuregelungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes gelten seit dem 29. Juli 2026. Die bisherige bundesrechtliche Vorgabe eines einheitlichen Anteils von 65 Prozent erneuerbaren Energien beim Heizungseinbau ist entfallen; Gas- und Ölheizungen bleiben grundsätzlich möglich. Das erläutert die Bundesregierung zum in Kraft getretenen Gesetz.
Für WEGs in Sindelfingen, Böblingen und anderen Orten Baden-Württembergs kommt eine zweite Ebene hinzu: Das Land hat seine Hinweise am 9. und 10. September aktualisiert und betont die weitere Bedeutung des Landesrechts. Der folgende Beitrag behandelt den Austausch in bestehenden Wohngebäuden.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei der Planung zählt der geltende Rechtsstand, nicht mehr der Kabinettsentwurf vom Mai.
- Für neue Öl- und Gasheizungen sind spätere Anforderungen an die Wärmebereitstellung einzuplanen.
- Bundesrecht und baden-württembergisches Landesrecht benötigen eine gemeinsame Prüfung.
- Technische Zulässigkeit, WEG-Beschluss und Finanzierung sind jeweils zu klären.
Baden-Württemberg: Die 15-Prozent-Pflicht bleibt relevant
Nach den aktuellen Heizungs-FAQ des Umweltministeriums gilt das EWärmeG weiterhin für erfasste Bestandsgebäude, die am 1. Januar 2009 bereits errichtet waren. Beim Heizungstausch sind danach grundsätzlich 15 Prozent erneuerbare Wärme oder zulässige Ersatzmaßnahmen erforderlich.
Das ist keine neue Pflicht aus September. Neu ist die aktuelle Einordnung ihres Zusammenspiels mit dem geänderten Bundesrecht. Eigentümer sollten deshalb eine frühere Planung nicht allein mit dem Hinweis verwerfen, die bundesweite 65-Prozent-Vorgabe sei entfallen.
Die Biotreppe gehört schon heute in den Angebotsvergleich
Für eine nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaute Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in einem Bestandsgebäude sieht § 43 Absatz 1 GModG stufenweise Anforderungen vor. Der vorgeschriebene Anteil der bereitgestellten Wärme aus den dort genannten Brennstoffen beträgt mindestens:
| Ab | Mindestanteil |
|---|---|
| 1. Januar 2029 | 10 Prozent |
| 1. Januar 2030 | 15 Prozent |
| 1. Januar 2035 | 30 Prozent |
| 1. Januar 2040 | 60 Prozent |
Das Gesetz nennt unter anderem Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas und bestimmte Wasserstoffarten. Unter Voraussetzungen sind auch technische Erfüllungswege vorgesehen, etwa Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung. Die Tabelle beschreibt den Regelfall; alternative Erfüllung, Betreiberzuständigkeit und Sonderregeln bei irreparablen Ausfällen müssen objektbezogen geprüft werden.
Für den Vergleich empfiehlt sich daher eine zusätzliche Spalte neben dem Anschaffungspreis: Wie soll die angebotene Anlage die Anforderungen in den späteren Betriebsjahren erfüllen? Dazu gehören technische Eignung, Nachweise und belastbare Annahmen zu verfügbaren Brennstoffen und deren Kosten.
Eine Landeslösung erfüllt nicht automatisch das Bundesrecht
Photovoltaik, Dämmung oder ein Sanierungsfahrplan können bei den landesrechtlichen Erfüllungsoptionen eine Rolle spielen. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass auch die Anforderungen an eine neue fossile Heizung nach Bundesrecht erfüllt sind. Auf diesen Unterschied weist das Land in den aktualisierten Erfüllungsoptionen für Wohngebäude ausdrücklich hin.
Praktisch hilfreich ist eine schriftliche Gegenüberstellung des Fachplaners: Welche Maßnahme deckt welche Anforderung ab, ab wann gilt sie und wer führt den Nachweis? So wird früh erkennbar, wenn eine Kombination nur einen Teil der nötigen Prüfung abdeckt.
Was muss die WEG beschließen?
Die Verwaltung sollte zunächst klären, ob die Maßnahme als Erhaltung des Gemeinschaftseigentums oder als bauliche Veränderung einzuordnen ist. Für die Verwaltung und Erhaltung ist § 19 WEG relevant; über die Erhaltung hinausgehende Eingriffe richten sich nach § 20 WEG. Die Kosten baulicher Veränderungen sind zusätzlich anhand von § 21 WEG zu beurteilen.
Als praktische Vorbereitung sollten Beschlussunterlagen die gewählte Technik, den Leistungsumfang, den Kostenrahmen, die Finanzierung und den Zeitplan nachvollziehbar enthalten. Bei Etagenheizungen empfiehlt sich zusätzlich eine Übersicht, welche Geräte, Leitungen und Gebäudeteile betroffen sind. So lässt sich der individuelle Austauschbedarf mit möglichen Gemeinschaftsmaßnahmen abstimmen.
Praxisbeispiel: Neue Gaszentralheizung im Mehrfamilienhaus
Ein fiktives Mehrfamilienhaus aus den 1980er-Jahren benötigt eine neue Zentralheizung. Der Gemeinschaft liegt ein günstiges Gasangebot vor; auf dem Dach ist bereits Photovoltaik vorhanden.
Vor der Abstimmung lässt die Verwaltung drei Fragen beantworten: In welchem Umfang ist die vorhandene Anlage nach Landesrecht anrechenbar? Wie erfüllt das angebotene Heizsystem die späteren Bundesanforderungen? Wie unterscheiden sich Investition und laufende Kosten gegenüber einer technisch geeigneten Alternative?
Die bloße Aussage „Gas ist wieder erlaubt“ beantwortet diese Fragen noch nicht. Eine nachvollziehbare Vorlage enthält die Ergebnisse und bezeichnet offene Punkte, bevor eine Beauftragung freigegeben wird.
Checkliste für die nächste Eigentümerversammlung
- Baujahr, Heizungsbestand und Anlass des Austauschs dokumentieren.
- Angebote auf den geltenden Rechtsstand aktualisieren lassen.
- Erfüllung von GModG und EWärmeG getrennt bestätigen lassen.
- Investition, Wartung und laufende Energiekosten über mehrere Jahre vergleichen.
- Geplante Förderung anhand der aktuellen Produktbedingungen prüfen lassen.
- Maßnahme, Kostenverteilung, Finanzierung und Beauftragung klar vorbereiten.
- Verantwortliche für Nachweise und spätere Betreiberpflichten festhalten.
Für eine anstehende Entscheidung sollte die Gemeinschaft diese Unterlagen vor der Versammlung erhalten. Damit kann sie über eine konkret geprüfte Lösung abstimmen und erkennt, welche Annahmen für deren späteren Betrieb entscheidend sind.