Wer im kommenden Jahr eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten möchte, sollte jetzt zwei Dinge prüfen: Liegt für das Gebäude ein gültiger Energieausweis vor, und wie lange gilt er noch? Die wesentlichen Neuregelungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes sind am 29. Juli 2026 in Kraft getreten; die Vorschriften zum Energieausweis gelten in ihrer neuen Fassung ab dem 1. Januar 2027. Das ergibt sich aus Artikel 2 des Gesetzes im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226.
Eine allgemeine Pflicht, bestehende Ausweise zu erneuern, folgt daraus nicht. Für Eigentümer, die in den nächsten Monaten verkaufen, vermieten oder eine Immobilienanzeige schalten, ändern sich aber Form, Inhalt und Anlässe des Ausweises. Der folgende Beitrag behandelt Wohngebäude und Eigentumswohnungen.
Das Wichtigste in Kürze
- Vor 2027 ausgestellte Energieausweise bleiben bis zum Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit verwendbar.
- Neue Ausweise werden ab 2027 digital und maschinenlesbar ausgestellt; Papier gibt es nur noch auf Wunsch.
- Neben Verkauf und Neuvermietung wird auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags zum Anlass.
- Immobilienanzeigen müssen ab 2027 zusätzlich das Ausstellungsdatum des Ausweises enthalten.
- Für Verbrauchsausweise reichen künftig Verbrauchsdaten aus zwei Jahren, getrennt nach Energieträgern.
- Bei Eigentumswohnungen ist der Ausweis Sache des Gebäudes, also der Gemeinschaft und ihrer Verwaltung.
Welche Ausweise bleiben gültig?
Die Gültigkeitsdauer eines Energieausweises beträgt weiterhin zehn Jahre ab Ausstellung. Daran ändert die Reform nichts. Ein Ausweis endet nur dann vorzeitig, wenn nach einer Änderung am Gebäude ein neuer Ausweis auszustellen ist. § 79 GModG
Für die Übergangszeit regelt § 112 GModG, wie ältere Ausweise in Anzeigen zu verwenden sind: Wer mit einem vor dem 1. Januar 2027 ausgestellten Ausweis inseriert, gibt weiterhin die Art des Ausweises, den Endenergiekennwert, die wesentlichen Energieträger der Heizung sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse an. Alte und neue Ausweise werden deshalb über Jahre nebeneinander im Umlauf sein.
Praktisch bedeutet das: Zuerst das Ausstellungsdatum des vorhandenen Ausweises prüfen. Läuft er 2027 oder 2028 aus, sollte die Erneuerung eingeplant werden, bevor ein konkreter Verkauf oder eine Neuvermietung ansteht.
Was ändert sich bei neuen Ausweisen?
Ab dem 1. Januar 2027 wird der Energieausweis digital in einem maschinenlesbaren Format ausgestellt. Eine Papierfassung erhält nur, wer sie als Eigentümer ausdrücklich verlangt. § 79 Absatz 2 GModG
Inhaltlich werden die Ausweise umfangreicher. Nach den Verbandsinformationen zur Neufassung gehören bei Wohngebäuden künftig neben den bekannten Kennwerten pro Quadratmeter auch der absolute Primär- und Endenergieverbrauch des Gebäudes in Megawattstunden pro Jahr sowie eine nachvollziehbare Angabe der eingesetzten erneuerbaren Energien dazu. Die bisherige Skala der Effizienzklassen von A+ bis H bleibt für Wohngebäude zunächst erhalten. VDIV zur Neufassung
Für den Verbrauchsausweis ändert sich die Datengrundlage: Statt drei Jahresabrechnungen genügen künftig Verbrauchsdaten aus zwei Jahren, die nach Energieträgern getrennt vorliegen müssen. Wie die Daten im Einzelnen aufbereitet sein müssen, sollte vor der Beauftragung mit dem Aussteller geklärt werden. Die bisherige Pflicht, für ältere Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen zwingend einen Bedarfsausweis zu erstellen, entfällt nach der Neufassung.
Wann muss ein Ausweis vorliegen?
Die bekannten Anlässe bleiben bestehen: Bei Verkauf und Vermietung ist der Ausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben. Neu hinzu kommt nach § 80 Absatz 3 GModG die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags.
Für unbefristete Wohnraummietverträge, die einfach weiterlaufen, dürfte diese Ergänzung in der Praxis selten greifen. Relevant wird sie vor allem bei befristeten Mietverhältnissen und bei Gewerberäumen, deren Verträge ausdrücklich verlängert werden. Vermieter sollten in diesen Fällen den Ausweis bereithalten, bevor die Verlängerung vereinbart wird.
Auch nach größeren Änderungen am Gebäude kann ein neuer Ausweis erforderlich werden. Wer eine umfassende Sanierung plant, sollte den Ausweis daher gleich mit einplanen. Selbstnutzer, die weder verkaufen noch vermieten, benötigen weiterhin keinen Ausweis.
Was gilt für Immobilienanzeigen?
Wer ab 2027 mit einem neuen Ausweis in kommerziellen Medien inseriert, muss nach der Neufassung von § 87 GModG unter anderem die Art des Ausweises, das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung angeben. Das Ausstellungsdatum ist dabei die wichtigste Neuerung, weil Interessenten so erkennen, nach welchem Rechtsstand der Ausweis erstellt wurde.
Die Pflicht trifft denjenigen, der die Anzeige verantwortet, also den Verkäufer oder Vermieter oder den beauftragten Makler. Verstöße gegen Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflichten können mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. § 108 GModG
Für Anzeigen mit einem älteren Ausweis gelten die oben beschriebenen Übergangsregeln. Vorlagen für Exposés sollten daher ab Januar in zwei Varianten vorliegen.
Was bedeutet das für Eigentumswohnungen?
Der Energieausweis wird für das Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. In einer Eigentümergemeinschaft beschafft ihn deshalb in der Regel die Verwaltung; der einzelne Eigentümer verwendet den Gebäudeausweis für den Verkauf oder die Vermietung seiner Wohnung.
Für die Gemeinschaft ergeben sich daraus drei praktische Fragen. Erstens: Gibt es einen gültigen Ausweis, und wann läuft er ab? Zweitens: Liegen die für einen Verbrauchsausweis nötigen Verbrauchsdaten nach Energieträgern vor, etwa aus der Heizkostenabrechnung und den Stromabrechnungen des Gemeinschaftseigentums? Drittens: Wie wird der Ausweis an Eigentümer weitergegeben, die kurzfristig verkaufen oder vermieten wollen?
Gerade der zweite Punkt verbindet sich mit der laufenden Umstellung auf fernablesbare Messgeräte. Wer die Verbrauchsdaten des Gebäudes ohnehin neu ordnet, sollte sie so ablegen, dass sie für einen späteren Verbrauchsausweis verwendbar sind.
Praxisbeispiel: Verkauf im Frühjahr 2027
Ein fiktives Mehrfamilienhaus in Böblingen mit acht Wohnungen hat einen Verbrauchsausweis aus dem März 2017. Eine Eigentümerin möchte ihre Wohnung im April 2027 verkaufen.
Der Ausweis läuft im März 2027 ab. Für die Besichtigungen im April ist daher ein neuer Ausweis nötig, der dann bereits nach den neuen Regeln ausgestellt wird. Die Verwaltung benötigt dafür Verbrauchsdaten aus zwei Jahren, getrennt nach Energieträgern. Wenn die Eigentümerin die Verwaltung erst im April anspricht, verzögert sich der Verkauf. Wird der Bedarf schon im Herbst 2026 gemeldet, kann die Verwaltung die Daten zusammenstellen und den Ausweis rechtzeitig beauftragen.
Checkliste für Eigentümer und Verwaltung
- Ausstellungsdatum des vorhandenen Energieausweises prüfen und das Ablaufdatum notieren.
- Geplante Verkäufe, Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen für 2027 sammeln.
- Verbrauchsdaten des Gebäudes für zwei Jahre nach Energieträgern getrennt bereithalten.
- Bei anstehenden Sanierungen klären, ob danach ein neuer Ausweis erforderlich wird.
- Exposé- und Anzeigenvorlagen auf die neuen Pflichtangaben ab 2027 anpassen.
- Zuständigkeit für die Weitergabe des Ausweises an Eigentümer und Makler festlegen.
- Bei denkmalgeschützten Gebäuden prüfen lassen, ob bisherige Ausnahmen fortgelten.
Für eine erste Anfrage an die Verwaltung genügt eine kurze Nachricht:
Bitte teilen Sie uns mit, ob für unser Gebäude ein gültiger Energieausweis vorliegt und wann er abläuft. Falls 2027 eine Erneuerung ansteht, benötigen wir eine Übersicht, welche Verbrauchsdaten vorliegen und wann ein neuer Ausweis beauftragt werden kann.
Damit lässt sich feststellen, ob ein Verkauf oder eine Vermietung im kommenden Jahr ohne Verzögerung vorbereitet werden kann. Für Eigentümer in Sindelfingen, Böblingen und der Region gilt derselbe Maßstab: Ausweis, Ablaufdatum und Verbrauchsdaten sollten vorliegen, bevor der erste Interessent eine Besichtigung anfragt.